Le déficit foncier pour réduire ses impôts : fonctionnement et fiscalité en 2024

22/07/2024
Lecture de 3min
Thématique : Fiscalité

Le déficit foncier est un outil puissant permettant aux propriétaires de biens immobiliers de réduire leurs impôts de manière significative. Ce mécanisme fiscal, bien que complexe, offre des avantages considérables pour ceux qui investissent dans la rénovation de biens destinés à la location. Dans cet article, nous explorerons en détail le fonctionnement du déficit foncier, ses avantages fiscaux, et comment optimiser son utilisation pour alléger votre charge fiscale en 2024. N’hésitez pas à contacter notre cabinet JBJV pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

Réduction d’Impôts

Déficit foncier

Avantages fiscaux

1. Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier se produit lorsque les charges d’un bien immobilier loué dépassent les revenus locatifs perçus. Ce déficit peut être déduit du revenu global, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu du propriétaire. En 2024, le plafond de déduction du déficit foncier est fixé à 10 700 € par an, pouvant atteindre 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique grâce à la loi Climat et Résilience.

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par la loi Balladur en 1993. Il permet aux propriétaires d’alléger leur charge fiscale en déduisant de leur revenu global les déficits générés par leurs biens immobiliers. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant rénover des biens anciens pour les mettre en location.

Conditions d'application

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, certaines conditions doivent être respectées :

Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
Les travaux doivent être payés dans l’année en cours et concerner des travaux de réparation, d’entretien, ou d’amélioration.

2. Quels sont les avantages fiscaux du dispositif ?

Le déficit foncier offre plusieurs avantages fiscaux majeurs :

Réduction de l’impôt : En déduisant les charges excédentaires des revenus fonciers, le propriétaire peut réduire son impôt sur le revenu.
Échappement au plafonnement des niches fiscales : Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Cumulabilité : Le déficit foncier peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Malraux ou le dispositif Pinel.
Report sur les années suivantes : Le déficit non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, offrant une flexibilité accrue.

Exemple de calcul du déficit foncier

/	Bien Immobilier 1	Bien Immobilier 2	Total
Revenus locatifs bruts	4 000 €	7 000 €	11 000 €
Intérêts d’emprunt	4 000 €	500 €	4 500 €
Autres charges	10 000 €	4 600 €	14 600 €
Déficit global	– 10 000 €	+ 1 900 €	– 8 100 €

Le propriétaire peut ainsi déduire 8 100 € de son revenu global pour l’année en cours, dans la limite de 10 700 €.

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3. Bien utiliser le déficit foncier

Pour optimiser l’utilisation du déficit foncier, il est essentiel de connaître les charges déductibles :

Dépenses de réparation et d’entretien : Ces travaux permettent de maintenir ou de remettre en état un bien immobilier sans modifier sa structure initiale.
Dépenses d’amélioration : Ces dépenses visent à apporter un confort supplémentaire au bien immobilier sans en changer la nature.
Charges de copropriété : Les charges payées à la copropriété pour l’entretien et la gestion des parties communes.
Primes d’assurance : Les primes d’assurance couvrant les risques liés à la propriété du bien immobilier.
Intérêts d’emprunt : Les intérêts payés sur les prêts contractés pour l’acquisition, la réparation, ou l’amélioration du bien immobilier.
Frais de gestion et honoraires : Les frais payés pour la gestion locative du bien immobilier.
Taxe foncière : La taxe annuelle payée par les propriétaires de biens immobiliers.

Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

5. Déficit foncier et revente

Lors de la revente du bien, le déficit foncier doit être purgé pendant trois ans suivant l’imputation du déficit. Après cette période, la revente d’un bien rénové grâce au déficit foncier peut générer une plus-value intéressante. Les travaux réalisés améliorent la valeur du bien, permettant ainsi de le vendre à un prix supérieur. Il est important de noter que si le propriétaire revend son bien avant la fin de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier, il devra rembourser les avantages fiscaux perçus. De même, en cas de départ du locataire avant la fin de cette période, le propriétaire doit trouver un nouveau locataire rapidement pour ne pas perdre l’avantage fiscal.

6. Déficit foncier et SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent également de bénéficier du déficit foncier. Les charges liées aux travaux sont déductibles des revenus fonciers proportionnellement à la participation du détenteur des parts, à condition de conserver les parts pendant au moins 3 ans.

Les SCPI investissent souvent dans des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation. Les dépenses engagées pour ces travaux sont alors imputables sur les revenus fonciers des investisseurs, ce qui permet de bénéficier du mécanisme du déficit foncier.

Conclusion

Le déficit foncier est une opportunité exceptionnelle pour les propriétaires de biens immobiliers de réduire leur charge fiscale tout en améliorant la qualité de leurs biens. Pour tirer le meilleur parti de ce dispositif, un accompagnement professionnel est souvent nécessaire. Le cabinet JBJV se tient à votre disposition pour vous aider à optimiser vos investissements immobiliers et à bénéficier pleinement des avantages fiscaux du déficit foncier.

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FAQ

Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?

Pour bénéficier du déficit foncier, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit, et les travaux doivent être déductibles.

Peut-on cumuler le déficit foncier avec d'autres dispositifs de défiscalisation ?

Oui, le déficit foncier peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Que se passe-t-il si je revends mon bien avant la fin de la période de trois ans ?

Vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus si vous revendez le bien avant la fin de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

Quels types de travaux sont déductibles ?

Les travaux de réparation, d’entretien, et d’amélioration sont déductibles, mais pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

Comment calculer précisément mon déficit foncier ?

Pour calculer votre déficit foncier, vous devez soustraire les charges déductibles, notamment les intérêts d’emprunt en premier lieu (ce calcul ne peut pas être négatif), puis les charges déductibles des revenus bruts de votre bien immobilier. Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pour des calculs plus complexes ou des conseils personnalisés, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

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