La Nue-Propriété : fonctionnement et fiscalité en 2024

23/07/2024
Lecture de 3min
Thématique : Immobilier

La nue-propriété est une stratégie d’investissement immobilier de plus en plus prisée pour ses avantages fiscaux et patrimoniaux. En vigueur depuis les années 2000, elle permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée tout en limitant l’investissement initial. Bien que la nue-propriété impose une organisation particulière, elle offre des bénéfices significatifs, notamment pour anticiper une succession. Découvrez comment la nue-propriété fonctionne, ses avantages, et comment elle peut vous aider à préparer votre retraite ou à transmettre votre patrimoine efficacement.

Investissement Immobilier

Transmission du Patrimoine

Avantages financiers

1. Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété intervient lorsqu’un bien immobilier est démembré, c’est-à-dire divisé en deux droits distincts :

L’usufruit : le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus (loyers).
La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, ou le modifier avec l’accord de l’usufruitier).

Le démembrement est une situation où la pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété donne à son titulaire le droit de disposer du bien. Cette répartition permet une gestion spécifique du bien, souvent utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine et la fiscalité.

Le nu-propriétaire possède le bien, tandis que l’usufruitier a le droit de l’occuper ou de le louer. À la fin de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou fin du contrat), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Le démembrement de propriété peut découler de dispositions légales, d’un contrat de vente, d’une donation ou d’un testament. Souvent, il intervient lors du décès d’un parent où la nue-propriété est transmise à l’enfant et l’usufruit reste au parent survivant.

2. Quelle est la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ?

Usufruit : droit (réel) d’utiliser le bien et de percevoir des revenus tels que les loyers. L’usufruitier est responsable des charges et des taxes foncières.
Nue-propriété : droit (réel) de disposer du bien, comme le vendre ou le modifier, sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit (conventionnel ou dispositions légales).

En pleine propriété, un individu combine les droits d’usufruit et de nue-propriété, lui permettant de jouir pleinement du bien.
L’usufruitier bénéficie de l’usage du bien et de ses fruits (par exemple, les loyers), mais n’en est pas propriétaire. En revanche, le nu-propriétaire détient le droit de propriété sans pouvoir jouir du bien jusqu’à la fin de l’usufruit. À ce moment-là, il retrouve la pleine propriété, sans avoir à payer de droits supplémentaires. Cette distinction est cruciale pour comprendre les implications fiscales et patrimoniales du démembrement de propriété.

3. Pourquoi acheter en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété présente plusieurs avantages financiers et fiscaux :

Acquérir un bien immobilier à un tarif réduit

L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une réduction significative sur le prix du bien :

Si achat de la nue-propriété avec un usufruit temporaire : valorisation de l’usufruit à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 ans de la période de démembrement.
Si transmission légale ou vente de l’usufruit : valorisation en fonction du barème de répartition (tableau de répartition de l’usufruit ci-dessous).

Réaliser une plus-value lors de la revente

À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et peut revendre le bien à son prix d’origine, réalisant ainsi une plus-value non imposable si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans.

Obligations et droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a le droit est responsable des grosses réparations, tandis que l’usufruitier s’occupe des réparations d’entretien.

En achetant en nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’un prix d’achat réduit car il n’acquiert pas l’usufruit. Cette réduction s’applique sue le prix marché du bien et peut atteindre un montant important en fonction du type et la durée de l’usufruit. De plus, le nu-propriétaire n’a aucune charge liée à l’entretien courant du bien ou aux taxes foncières, qui sont à la charge de l’usufruitier. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, souvent sans imposition supplémentaire, ce qui en fait un investissement attractif à long terme.

Transmission progressive de l'entreprise

Pour un chef d’entreprise, réaliser une donation-partage en transmettant la nue-propriété de l’entreprise à ses enfants tout en conservant l’usufruit permet de maintenir le contrôle de l’entreprise jusqu’à la fin de l’usufruit. Cette méthode offre un régime fiscal avantageux et facilite une transition progressive.

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4. Quelle fiscalité en nue-propriété ?

Bénéficier d’avantages fiscaux en restant propriétaire

Le nu-propriétaire ne paie ni les charges ni la taxe foncière, qui sont à la charge de l’usufruitier. De plus, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur fiscal, ce qui permet de réduire ses impôts.

La fiscalité en nue-propriété est particulièrement avantageuse. Les revenus générés par le bien sont perçus par l’usufruitier, ce qui signifie que le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt sur ces revenus. De plus, en cas de vente du bien, la plus-value réalisée est souvent exonérée d’impôt après 30 ans de détention. Les droits de succession sont également réduits, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété.

Barème fiscal de répartition de l’usufruit et de la nue-propriété

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
Moins de 31 ans	80 %	20 %
Moins de 41 ans	70 %	30 %
Moins de 51 ans	60 %	40 %
Moins de 61 ans	50 %	50 %
Moins de 71 ans	40 %	60 %
Moins de 81 ans	30 %	70 %
Moins de 91 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Réaliser une plus-value au moment de la revente

Un investissement en nue-propriété permet de réaliser une plus-value non imposable si la durée de détention dépasse 30 ans. De plus, le prix d’achat réduit permet d’accroître cette plus-value, offrant ainsi un rendement attractif.

5. Comment mettre fin à la nue-propriété ?

La nue-propriété, et plus généralement le démembrement de propriété, prend fin par :

La mort de l’usufruitier.
L’expiration du temps pour lequel l’usufruit a été accordé.
La réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire.
Le non-usage du droit d’usufruit pendant trente ans.
La perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.
La renonciation de l’usufruitier.
La vente du bien en pleine propriété à l’initiative concomitante de nue propriétaires et l’usufruitier.

À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient propriétaire du bien.

Mettre fin à la nue-propriété peut également se faire par une entente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, comme dans le cas d’une vente de la pleine propriété du bien à un tiers. Dans certains cas, des situations exceptionnelles comme la destruction du bien peuvent également mettre fin au démembrement.

Conclusion

La nue-propriété offre des avantages financiers et fiscaux importants, que ce soit pour investir, générer un revenu complémentaire temporaire, préparer sa retraite ou transmettre son patrimoine. Si vous souhaitez explorer cette opportunité et bénéficier d’un accompagnement personnalisé, contactez dès maintenant le cabinet JBJV. Nos experts sont là pour vous guider à chaque étape de votre projet immobilier.

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FAQ

Quelles différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété ?

Usufruit : droit d’utiliser le bien et de percevoir des revenus.
Nue-propriété : droit de disposer du bien à terme.
Pleine propriété : combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété.

Qui paie les charges et les taxes en nue-propriété ?

L’usufruitier paie les charges et la taxe foncière, pas le nu-propriétaire.

La nue-propriété est-elle avantageuse fiscalement ?

Oui, elle permet de réduire les impôts grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et à l’absence de charges foncières la nue propriété ne rentre pas dans le champ d’application de L’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Comment la nue-propriété peut-elle être utilisée pour préparer sa retraite ?

Investir en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Quels sont les risques associés à l'achat en nue-propriété ?

Les principaux risques incluent la valeur future du bien et les éventuels conflits avec l’usufruitier. Il est important de bien choisir le bien et de s’assurer que l’usufruitier est solvable et respecte ses obligations.